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楼市崩溃在即,掉进坑里的城市却越来越多

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发表于 2019-4-4 12:00:07 | 显示全部楼层 |阅读模式


内容来自网络


目前,一二线城市的房地产也走入了一个相对停滞的高原,退也不是,进也不是,只能听话求“稳”。和整体中国的经济增速一样,房地产的高速增长已经过去。未来会怎么样?日本已经给出了结局。


万科在近日发布的《致股东信》(以下简称《信》)中,语气沉重地提到:“我国的‘少子化’、‘老龄化’趋势已毋庸置疑”,同时还提及挑战之一是“彻底告别黄金时代的舒适区,进入高烈度竞争的低容错时代”。

作为房地产巨头的万科做出这种表态,对于中国未来的房地产市场、城市发展意味着什么?房价还会继续大涨吗?开发商还会有“高光时代”吗?一切都没有那么乐观。


稳房价的第一要务是“抢人”

数据显示:郑州房价跌回两年前,开发商苦盼调控放松。自2016年10月,这座二线城市重启限购,楼市沸汤一度冷却,直至2017年11月人才落户新政又续上薪火。2018年9月起,郑州楼市急转直下跌入寒冬,至今未见好转。

郑州是一座什么城市呢?国家中心城市!2018年,这座城市的经济总量破万亿,常住人口破千万,人均生产总值破10万元,跨入超大城市行列。就是这样一座城市,在严厉的调控之下,楼市一片萎靡。

3月12日,当记者还在纠结今年两会没有提“房住不炒”,住房和城乡建设部部长王蒙徽则公开回应说:“2019年将继续促进房地产市场平稳健康发展,具体做到五个坚持:第一就是坚持‘房子是用来住的,不是用来炒的’定位……”

既然不让炒房了,那么,人口的增长就应该得到开发商的高度重视,所以万科在《信》中会列出这样一串数字:“90后比80后人口少3100万,00后又比90后少4100万。这在很大程度上会对冲掉城市化率继续提升带来的新增需求。而人口总量的变化,所影响的绝不仅仅是房地产的需求”。

人口下降成了房地产市场的“封喉一剑”:刚需成了最吃香的群体,除了北京和上海之外,几乎所有主要城市都在“抢人”,广州、深圳、杭州、武汉、郑州、南昌、厦门……



“抢人大战”硝烟四起,一方面是城市要上规模上档次,需要源源不断的人口来加持;另一方面,高房价也“赶走了”不少在中心城市和超大城市奋斗的人。所以,这些地方的政府放低学历、年龄的门槛,吸引更多人才加入,一个短期的目标就是要为房地产托住底盘。

所谓“稳房价稳地价稳预期”,在限购的大方向下,没有人口增量怎么稳?各个城市对此心知肚明。

人口增长乏力怎么办?办法就是从三四五线城市和农村“抢人”,抢年轻人!因为,人来了,就会租房买房,人来了,就会消费。

于是,你会看到,深圳的政策是大专生毕业可以秒批入户,南昌则把门槛设为中专,石家庄直接来了个“零门槛”……

摆在不少地方主政者面前的局面是:2018年社会消费品零售总额增幅创出新低,乘用车、部分家电产品更出现了销售量的大幅下滑,麻烦可不仅仅是房地产。

炒房客们还在期待“小阳春”,殊不知稳住现在的房价就已经让地方政府费尽心思。


反对高房价声浪日渐强大

具体就放松调控来看,现在反对高房价的舆情,是一浪高过一浪,地方政府其实已经不敢做过多的放松动作,只能做一些“滴灌”式的微放松,甚至有地方政府在政策层面出现反转的情况。

去年12月26日,湖南省衡阳市房地产业协会微信公众号“衡阳楼市”发布消息称,从明年1月1日起,暂停执行去年起规定的商品房限价政策。一时网络议论纷纷,12月27号晚上,事情出现反转,衡阳市政府紧急撤销“这一决定。



高房价成众矢之的,公众已经对此非常敏感,凡是涉及哄抬房价和放松调控的举措,都会在网络上引起一片嘘声。这是让诸多地方主官噤若寒蝉的舆情之一,一方面他们希望土地拍出新高,以解财政燃眉之急,另一方面又畏惧“地王”不断出现,引发网民的讨伐之声。

即使是一二线城市的房地产也走入了一个相对停滞的高原,退也不是,进也不是,只能听话求“稳”。

这是过去几十年从未有过的现状,为难的不仅仅是开发商。所以,聪明的开发商会“卖惨”,讲述行业未来的可能艰难,或者大讲转型。不聪明的开发商则继续高调,强调会高速增长。

其实,和整体中国的经济增速一样,房地产的高速增长已经过去。


一个时代落幕,一个时代启幕。

大型开发商以后需要面对高烈度的竞争,同时不能犯太多错误,否则随时可能掉队,像万科楼盘坍塌那种近似黑天鹅的事情,在未来的杀伤力势必会越来越大。

中小开发商要做而且能做的,只有不断收缩战线,他们当中绝大多数面临的命运极有可能是:要么被兼并,要么破产。

既然“白银时代是一个更多变的时代,是一个更细腻的时代,是一个竞争更激烈、需要更高技术含量的时代”,战斗自然会更加惨烈。


三四五线城市房价已经“入坑”

在人口不断下降的阶段,一二线城市的房价或可维持,因为他们在不断“抢人”,他们中的不少地方也确实在快速转型,比如广州、深圳、杭州。

最惨的是那些没有产业支撑的三四五线城市,他们的房价和人口已经掉在“坑”里,而且可能很难再爬不起来,因为这是一个世界性难题。

近日,国家统计局发布《2018年国民经济和社会发展统计公报》。公报显示,2018 年年末,劳动人口总数约为8.97 亿人,比 2017 年年末减少 470 万人,人口红利渐行渐远。



清华大学建筑学院副教授龙灜的研究结果则显示:在2000年到2010年期间,中国有三分之一的国土人口密度在下降,或者说,有一万多个乡镇和街道办事处的人口在流失,有180个城市的人口在流失。

首都经济贸易大学吴康教授研究发现:2007-2016年间中国有80个收缩的城市。

澎湃新闻的报道显示:四川达州柳潭村桐子园近年越发冷清。原本140人的村庄仅住7户15口人,其中9位60岁以上老人。

综合以上种种,不难得出以下结论:中国以后的空心村、空心镇和空心城市会越来越多。既然都空心了,房子卖给谁?房价又该怎么涨?

悲剧的是,兴业证券的研究显示,2016-2017年,按揭贷款的50%、消费贷款的60%流向了三四五线城市,笔者真替这些老乡们的未来感到担忧。

有研究者说农民会进城,两亿农民会接盘三四五线城市的房子,不可否认这是一种可能性,但这里边涉及到的购买力和资金效率问题,你们有做充分考量吗?



未来会怎么样?日本已经给出了结局:2013年,日本的空置房是820万户,到2018年已经增加到了870万户。也就是说,过去5年,日本每年都会增加10万户左右的空置房。

2016年,日本住宅专业杂志对未来20年的预测是,空置房总量将增加到2000万户,三分之一的房子可能无人居住,其中相当一部分还将是“无主房”,想送都送不出去。

至于超级大国美国曾经的第5大城市、汽车工业中心底特律的房价,大家自己上网搜索一下,产业的衰败对城市的打击是致命的。

中国的房地产市场中的三四五线城市会有意外吗?相信没人乐观得起来。


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